多年来我国房地产调控目标被说成是"降低房价"，为此实行了一系列的"限购"、"限贷"等限制性政策。但是我国商品房市场整体旺盛，房改二十多年来房价不仅没有下降，反而越打压越上涨。越上涨就越让调控者着急，就要变本加厉地"打压房价"。
正因为打压房价政策并没有真的造成过房价下跌，人们"打狼不怕被狼咬"，斗争意志愈加亢奋。要求"房价下降"成为社会舆论的口头禅，"限购政策"成为调控政策的杀手锏。谁都没有去想想，如果狼真的来了会怎么办？如果房价真的下降了会怎么样？
去年下半年我国房地产市场初显疲态。一些城市刚刚出现房价小幅下跌，随即就出现了市场萎缩、购房预期迅速滑落的局面。上半年还火爆的土地市场，下半年突然遇冷，土地流拍造成地方财政困难。中央经济工作会议年底作出的判断是："我国经济面对需求收缩、供给扩张、预期转弱三重压力"。根据经验数据，我国房地产低迷要在九个月左右传递到相关产业。果然到今年1-5月"灰犀牛"如期而至，楼市萎缩牵连到整个经济增长乏力，就业形势更加严峻。中国初尝房价下跌苦果，才发现他们盼望的"房价下跌"不是福而是祸。
专家们不是一再说："房价下降有利于繁荣经济"、"房价下降有利于低收入家庭买房"吗？人们被一些似是而非的说法忽悠太久。一旦真的房价下跌，才能让人们看清楚，不仅根本不是专家们说的那么回事，而且情况恰恰适得其反。
一、香港房价下降六年的前车之鉴
我国内地最近刚刚出现部分城市房价下跌，就发现经济发展受到很大的影响。而我国香港特别行政区在回归后曾从年到年，在长达六年时间里房价下跌，总体跌掉了近70%，给香港带来了巨大损害。其中的深刻教训不应当被我们忘记。
香港在回归之前的两年中，房价猛涨了一倍，那是人们对香港回归祖国有信心的表现。彼时的香港媒体普遍呼吁"房价下降"，他们说，"只有房价下降才能让香港经济更加繁荣"、"只有房价下降才能让低收入者买得起房"！在香港特区政府工作的前朝官员们，他们过去习惯于听命于英国政府，突然英国人撤走了，中央政府又不派人来，出现前所未有的"港人治港"，让他们不知道该听谁的，于是就跟随着媒体的呼声走。
香港特区政府搬出了前些年港英政府制定的"八万五千套"计划，要通过大规模供应土地、大规模建设保障房与商品房，试图以此来抑制香港房价过快上涨。却没有想到"八万五千套"政策刚刚推出，香港就遭遇到年"东南亚金融风暴"的冲击，从此房价节节下滑，表示香港房价的"中原指数"从年的%一路下跌到仅剩31.8%。让香港经济遭遇巨大困难。
香港媒体所说的"房价下降可以增加香港竞争力"，本意是说香港办公楼租金低了，就会有更多机构来香港租房办公，带动香港经济。却没有想到房价下跌会造成经济低迷，公司纷纷关闭破产，办公楼反而更租不出去。香港媒体所说"房价下降就可以让低收入家庭买房"更是不现实，经济低迷让很多普通市民失业，生活面临困难，更不要说去买房了。房价下跌让有房家庭资产损失惨重，平均每位业主损失万元，17万家庭成为"负资产家庭"。香港媒体唱衰楼市长达四年之久，直到媒体业务萎缩、媒体人大批失业，香港媒体才改变了唱衰楼市的做法。那时香港曾经出现两次50万人大游行，要求政府采取措施防止房价继续下跌，尽快恢复经济稳定。
本人有幸亲身参与了促进香港经济恢复的全过程。那是在年初我与董建华特首见面，表达了我要以中房集团公司名义，组织资金来香港购买一批房产。董建华特首非常支持我的这一想法，他说"那你们就首先要来买香港的居屋"！"居屋"是香港政府为低收入家庭建的产权型保障房，那时刚刚建了两万五千套，就压得香港楼市喘不过气来。在此后半年里，我与香港政府部门负责人唐英年、孙明扬等人秘密商谈。到了当年九月份，敏感的香港媒体得到了消息，他们一拥而上发表了多篇报导，把"中房到香港买居屋"的消息迅速炒成一个舆论热点。媒体报道的大标题分别是《中央买起两万套居屋，楼市有救》、《中房拟亿买起二万套居屋》、《中国最大房产集团来港"投石问路"，中房拟收购二万套居屋作旅舍》、《孟晓苏来港晤唐英年孙明扬，中房研究居屋改度假屋》、《购居屋、有得斟，中房董事长月中来港》、《中房效应媲美"个人游"》、《中资为解决居屋包袱创造契机》，等等。媒体报道的效应非常明显。从报道"中房买居屋"后的第三天开始，香港楼市出现了强烈的反弹，首先是新盘成交猛增了三倍。就从那个星期开始，持续六年下跌的香港房价转跌为升。香港社会纷纷赞扬说这是"中央救市"，实际上是香港媒体以"中房买居屋"为契机，帮助香港居民恢复了楼市信心。
董建华特首非常感谢我对香港政府的帮助，我的作为也受到领导的表扬。董建华先生后来回顾起这段惊心动魄的经历，他感慨地说："什么价格都能跌，房价是跌不起的"！这是执政者从惨重教训中总结出来的经验。房地产是信心经济，香港房价下跌影响到居民信心，进入到"房价下降—预期不良—需求收缩—经济低迷—失业增加—房价再下降"的恶性循环，让香港特区政府在应对东南亚金融风暴面前雪上加霜。而香港政府又顾忌到当时媒体的说法，长期不敢推出"救楼市"政策。直到香港媒体停止唱衰楼市之后，港府仍然拿不出救市良策。最终还是通过香港媒体炒作"央企来香港买房"的信息，得到社会各界的热烈欢迎，房价重新恢复上涨，才止住了楼市继续下滑，帮助香港市民恢复了信心。
香港这段历史殷鉴不远，值得我国内地各地记取。
二、美国房价周期性跌落的经验教训
我26年前曾在美国麻省理工大学做访问学者，与我同办公室的比尔威顿教授就是研究美国房地产周期的专家。我从美国学到的房地产理论被用于成功指导中国房改。美国房地产走势呈周期性变化，18年为一个周期，其周期性波动的时间点都相当准确。近五十年三次从峰值下跌的拐点分别是年、年和8年，跌至谷底再转入复苏轨道。细看这三个周期的峰值与谷底，相距都正好是18年，实践验证了美国房地产周期理论的准确性。
房地产周期性起伏对于美国经济影响很大。人们都看到了美国经济大约十几年就会遭遇一场大的危机，还把它们误当成是其它因素的影响。比如年房价下跌带来经济下滑，被说成是"石油危机造成的"；年房价下跌造成经济萎缩，被说成是前苏联解体后"美国军火工业萎缩造成的"；8年房价下跌造成经济突然断裂，被说成是"雷曼破产、两房倒闭造成的"。其实都是美国房地产运行到了周期性下行的时期，房价下跌影响到居民信心，从而引发"多米诺骨牌效应"造成的。美国出现的也是"房价下降—预期不良—需求收缩—经济低迷—失业增加—房价再下降"的恶性循环。
美国房地产周期对于美国政治与外交的影响都是巨大的，它甚至能在总统选举中左右选情。老布什总统是业绩突出却仅任职一届的倒霉蛋，他在任期间赶上年美国房地产下跌，国内经济急剧下滑，"军火工业垮塌"仅是一个次要原因。他的继任者克林顿总统在八年任期中，房地产从复苏步入上升周期，经济恢复增长，一举还清国债，轻松获得成功。小布什总统也受房地产牵累，在任期间遭遇8年美国房地产再次下跌，引发全球金融海啸，其中"雷曼破产"与"两房倒闭"都是美国房价下跌引发的。奥巴马总统则巧逢年以来房地产上涨周期，美国经济强势复苏，在经济高涨中完成八年任期。两届共和党总统遭厄运，被民主党说成是"共和党无能"；共和党的特朗普则把它说成是"布什家族厄运"。其实都不是那么回事，不是党派与个人能力的差异，而是美国房地产周期规律使然。
美国房地产现在发展势头正猛，从年进入增长周期以来，持续10年仍然涨势良好。所以面对新冠疫情汹涌来袭，美国经济仍然增长强劲。美国政府也在努力维护着节节上涨的楼市，用楼市价格吸纳无上限超发的美元货币，不断垒高未来将断裂的水坝。美国下一次房地产下跌将什么时候到来呢？根据18年一轮变化的周期性规律，下次房地产的拐点将会出现在年。在这之前都是上涨期，拉动经济继续攀高，然后出现断裂型下滑。从美国总统换届选举的时间表看，下次大选是在年，年1月新总统就职。那时不管两党如何争功，当选的下届美国总统都将会在任内踩中房地产周期性下跌的地雷，成为给美国经济带来厄运的灾星。
我希望用这些真实的故事告诉大家，房地产的确是经济学中的一门学问，需要用科学态度来分析对待，而不能迎合非理性的炒作。还可以看出，房价长期与大幅下跌，对于一个国家或地区来说，都不是一件好事。
有趣的是，美国政府不仅在悉心呵护美国的房地产市场，从来没有出台过任何"打压房地产过热"的政策，而且还多次表示对中国楼市的
